1·31대책이후 내집마련 전략

1·31대책이후 내집마련 전략

[2007.02.04 17:02]

  임대주택 확대 방안 등이 포함된 1·31대책이 발표되면서, 무주택 서민들의 내집 마련 기회가 훨씬 넓어지게 됐다.

이번에 정부가 건설키로 한 비축용 장기임대주택은, 임대 기간이 10년으로 거의 내집과 다름없이 사용할 수 있고, 그 이후에는 분양받아 내집을 장만할 수 있게 된다.

이와 함께 분양가 상한제와 청약가점제 등 청약 환경이 바뀌기 때문에, 1주택자와 2주택자들은 바뀐 청약 환경에 맞춰 재테크 전략을 다시 짜야 한다.

텐커뮤니티 양지영 팀장은 “정부가 주택을 소유의 개념에서 거주의 개념으로 바꾸겠다고 하지만, 상당수 실수요자들이 여전히 주택 구입에 대한 의지가 강해 매매 수요자를 임대주택으로 얼마나 끌어들일지는 미지수”라면서, “따라서 지금부터 임대와 분양의 장단점을 잘 따져서 청약을 해야 할 것”이라고 말했다.

                            ■무주택자 여유 갖고 차분히 접근

1·31대책으로 무주택자들은 내집 마련에 여유를 가지고 준비해도 좋다. 올해부터 2012년까지 150만가구가, 2013년부터 2017년까지 110만가구의 주택이 건설된다. 주택공사 등 공공부문의 수도권 분양물량은 연간 3만5000가구에서 5만가구 수준까지 늘어난다. 특히 분양가 상한제와 청약가점제도 등의 시행으로, 무주택자들에게는 당첨 기회가 한층 더 넓어질 것으로 보인다.

임대아파트라도 향후 분양전환을 고려해 입지 여건과 건설업체, 아파트 규모, 컨셉트 등을 꼼꼼히 따져, 향후 미래가치가 높은 주택에 청약을 하는 것이 좋다. 임대주택에 들어가기 위해서는 청약저축 가입자여야 하기 때문에, 가장 먼저 청약저축에 가입하는 것이 시급하다.

                     ■1주택자 9월 이전 평형 늘리기 필요

  1주택자라면 9월 이전에 청약에 나서는 것이 가장 현명하다. 9월 이후에는 가점제가 적용되기 때문에, 가점제에서 유리한 사람들이 몰릴 것으로 예상된다. 때문에 당첨될 확률이 극히 작다.

  만약 전용 25.7평 이하 청약 예·부금 통장에 가입된 1주택자로 9월 이후 청약할 계획이라면, 예치금 증액을 하는 것이 현명하다. 25.7평 초과 중대형 아파트는 가점제에서 제외되지만, 채권입찰제가 적용된다. 하지만 채권입찰제가 동일할 경우, 가점제가 적용되기 때문에 25.7평 이하보다 당첨될 확률이 훨씬 높다. 단, 예치금을 증액할 경우, 청약 조건은 1년 이후가 주어지기 때문에 빠른 시일 내에 결정해야 한다.

청약만 고집하지 말고, 기존 주택 매입을 노려보는 것도 좋다. 분양가 상한제, 양도세 부담 등으로 다주택 보유자들이 급매물을 내놓을 것으로 예상된다. 특히 입지 여건이 좋은 매물은 물론, 경매로 나오는 물건들은 낙찰가율이 최고 70%까지 떨어진 물건도 나오기 때문에, 싼값으로 좋은 매물을 노릴 수 있다.

9월 이전 분양물량 중 서울 용산구 원효로1가 주상복합아파트 ‘금호리첸시아’ 264가구(3월 분양)와 성동구 성수동1가 ‘서울숲두산위브’ 250가구(5월 분양) 등에 관심을 둘 만하다.

경기도에서는 택지지구 물량을 노려볼 만하다. 판교 신도시 뿐만 아니라, 파주, 동탄, 용인 흥덕지구 등 유망 택지지구 분양이 예정돼 있다.

9월 이후에는 서울지역의 경우 뉴타운내 분양물량이 많다. 9월에는 롯데건설과 우림건설이 양천구 신월동 신정 신월뉴타운에 ‘롯데우림’을 분양한다. 24∼44평형 총 783가구다. 10월에는 은평뉴타운 1지구 A공구에 삼환기업과 롯데건설이 18∼65평형 총 1593가구를 분양하고 B공구에 태영과 현대건설이 18∼65평형 총 1638가구, C공구에 대우건설과 SK건설이 18∼65평형 총 1283가구를 각각 분양할 예정이다.

                  ■2주택 이상 보유자 1주택으로 전환

2주택 이상 보유자라면 청약에서 당첨될 가능성은 거의 없다. 1순위 자격이 배제될 뿐만 아니라 가점제에서도 맨 후순위로 밀리기 때문이다. 때문에 투자 가치가 가장 적은 매물을 정리하고 1주택으로 전환하는 것이 좋다.

5가구 이상 다주택 보유자라면 임대 사업을 고려해 보는 것도 좋다. 장기 임대주택은 종부세는 물론 양도세 중과도 피할 수 있다. 하지만 이때 유의점이 많다. 우선 주택이 5채 이상이어야 하고 국민주택 규모 전용 25.7평 이하여야 한다. 주택 5가구를 묶어 시·구청에 주택임대사업 정식 등록을 해야 한다.

                                                                                      /shin@fnnews.com 신홍범기자