[재테크박람회 릴레이 인터뷰] [1] 부동산 투자자 '꿈장사' 조영환
"수원·인천·부천 등 수도권 빌라, 월세 수익률 6% 이상 얻을수도"
"대출받아 산 고가 서울 아파트, 부동산 침체때 리스크 너무 커"
'꿈장사'라는 별명으로 잘 알려진 전업 부동산 투자자 조영환(55)씨는 "소액으로도 충분히 안정적인 월세 소득을 올릴 길이 있다"면서 이같이 말했다. 대표적인 실전 경매 투자자로 꼽히는 그는 노후 준비를 위해 자기가 사는 집을 담보로 1억원을 빌려 부동산 투자에 뛰어들었다. 지금은 아파트·빌라·상가 등 30채 정도를 보유한 자산가가 됐다. 이자 비용 등을 빼고도 매달 500만원 이상씩 월세 소득을 올리고 있다.
◇"서울 아파트만 투자 대상 아냐"
조씨는 꾸준한 월세 수익이 나올 수 있는 부동산에 투자하라고 강조한다. 소득이 끊겼거나 곧 그럴 예정인 5060세대일수록 꾸준한 현금 흐름이 중요하기 때문에 고령화·저금리 시대에 적합한 투자 방법이라는 것이다.
그러려면 서울 아파트만 좋은 투자처라는 편견을 버려야 한다는 게 그의 조언이다. 서울 아파트가 집값 상승률이 높아 시세 차익을 기대할 수 있는 투자처인 건 맞는다. 그러나 가격이 비싸고 대출이 어렵기 때문에 가진 돈이 많아야만 투자가 가능하다. 전세금을 활용해 시세 차익을 노리는 '갭 투자'를 할 경우, 부동산 경기 침체 때 집값·전세가 하락으로 '역(逆)전세난'에 시달릴 우려도 있다. 한번 투자하면 투자금이 오래 묶이고, 대출을 활용할 경우 월세 수익으로 이자를 충당하는 게 어렵다는 것이다.
그는 대신 수도권 빌라를 유망 투자처로 주목했다. 빌라는 집값이 금방 뛰진 않지만, 소액으로도 투자 가능하고 꾸준히 월세가 나오기 때문이다. 더군다나 초저금리 시대가 이어지면서 안정적인 현금 흐름을 창출하려는 수요가 커지고 있다는 데에도 주목할 필요가 있다는 것이다. 그는 "월세 수익률이 높은 빌라에 투자하면 시장 침체 시에도 꾸준한 임대 소득이 나오니 버틸 수 있고, 시장이 뜨거워질 때를 기다려 시세 차익도 노려볼 만하다"면서 "초저금리 시대일수록 불확실한 시세 차익보다는 확실한 임대 수익을 노리는 게 현명한 전략"이라고 했다.
◇"내 돈 안 들여도 월세 받을 수 있다"
조씨는 자신이 지향하는 투자법을 '무피(無+fee) 투자'라 부른다. 자기 비용(fee)이 안 드는(無) 부동산 투자를 말한다. 핵심은 임대 수익이 잘 나오는 부동산을 경매를 통해 시세보다 싸게 낙찰받고, 여기 드는 돈은 대출과 임대 보증금으로 조달한다는 것이다. 그리고 월세를 받아 그중 일부로 대출 이자 등을 충당하면 나머지를 안정적인 소득으로 손에 쥘 수 있다. 조씨는 "여윳돈이 많아야만 월세를 받을 수 있다는 건 아니다"라면서 "적절한 투자 대상을 싸게 산다면, 여전히 자기 돈 얼마 안 묶이고 부동산을 늘려갈 수 있다"고 했다.
조씨는 "수도권 빌라를 싸게 사면 월세 수익률 6% 이상을 노릴 수 있고, 적절한 대출을 활용하면 투자금 대비 20%를 월세로 받을 수 있다"고 설명했다. 그는 재개발 지정이 활발히 이뤄져 시세 차익과 임대 소득을 동시에 노릴 수 있는 수원에 주목하고 있다고 말했다. 월세 수익 위주로 노릴 때는 인천·부천을 투자 유망 지역으로 꼽았다.
조씨는 다음 달 6~7일 서울 강남구 대치동 세텍(SETEC)에서 열리는 '2020 대한민국 재테크 박람회'에서 '3000만원으로 평생 월세 통장 만들기'라 는 주제로 강연한다. 자기 돈 없이도 좋은 물건을 싸게 사는 비결 등 자신만의 소액 경매 노하우를 털어놓을 예정이다. 그를 포함한 재야 고수들의 강연은 재테크 박람회 홈페이지(www.chosun-moneyexpo.co.kr)에서 사전 관람을 신청하고 참석하면 된다. 홈페이지를 통해 사전 등록하면 무료이며, 현장에서 등록하면 입장료(5000원)를 내야 한다.